KOMPAS/PRIYOMBODO

Proyek pembangunan apartemen yang berbarengan dengan pembangunan jalan tol rual Kunciran-Serpong di kawasan Serpong Utara, Tangerang Selatan, Banten, Sabtu (19/5/2018). Proyek properti seperti apartemen tumbuh pesat di sekitar akses jalan tol dan akses transportasi umum seperti stasiun kereta.

Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia pada 28-29 Juni 2018 memutuskan untuk menempuh kebijakan makroprudensial yang akomodatif dengan melonggarkan Loan to Value atau LTV dalam rangka mendorong pertumbuhan pembiayaan sektor properti.

Kebijakan publik yang memudahkan masyarakat agar dapat memiliki properti sangat penting mengingat properti salah satu kebutuhan pokok masyarakat. Lebih lanjut, pembelian properti adalah salah satu pengeluaran atau investasi terbesar dalam hidup seseorang. Studi Malpezzi (1990) menyatakan, investasi properti dapat mencapai 10-50 persen dari total pendapatan seseorang, baik di negara maju maupun negara berkembang.

Kebijakan makroprudensial

Salah satu kebijakan di sektor keuangan yang sering dikaitkan dengan sektor properti adalah kebijakan makroprudensial. Sejatinya, kebijakan makroprudensial tak hanya terkait sektor properti. Istilah makroprudensial sendiri pertama kali diperkenalkan dalam pertemuan The Cooke Committee pada 1979.

Komite yang sekarang dikenal dengan Basel Committee on Banking Supervision (BCBS) itu membahas tentang pertumbuhan kredit yang berlebihan dan mengidentifikasi adanya integrasi permasalahan makroekonomi dan mikroekonomi. Secara sederhana, kebijakan makroprudensial dapat dipahami sebagai kebijakan yang menerapkan prinsip kehati-hatian pada sistem keuangan untuk menjaga keseimbangan antara tujuan makroekonomi dan mikroekonomi.

Instrumen kebijakan makroprudensial pada dasarnya disusun dengan menyesuaikan kondisi tiap-tiap negara. Namun, beberapa instrumen makroprudensial diterapkan karena mandat standar internasional. Salah satu instrumen kebijakan makroprudensial semacam itu adalah Countercyclical Capital Buffer (CCB) yang merupakan mandat dari standar internasional Basel III yang dikeluarkan BCBS. Indonesia menjadi salah satu negara terdepan dalam pengembangan instrumen kebijakan makroprudensial dengan memperkenalkan Rasio Intermediasi Makroprudensial (RIM) dan Penyangga Likuiditas Makroprudensial (PLM) sekaligus sebagai negara pertama yang menerapkan kedua instrumen ini.

LTV bagi kredit properti

Instrumen kebijakan makroprudensial lainnya adalah LTV. Dibandingkan instrumen kebijakan makroprudensial yang lain, LTV relatif lebih populer. Meski transmisi instrumen kebijakan ini tetap melalui industri perbankan, dampak LTV juga dirasakan masyarakat luas, khususnya terkait kepemilikan properti. Instrumen LTV memang secara khusus mengatur besaran kredit kepemilikan rumah (KPR) yang bisa diberikan kepada calon debitor.

Kebijakan LTV pertama kali diterbitkan di Indonesia pada 2012 untuk menahan laju pertumbuhan KPR yang berlebihan. Pada pertengahan 2012, KPR tumbuh 45 persen (yoy). Respons kebijakan saat itu dianggap cukup efektif karena penerapan dua paket LTV di tahun 2012 dan 2013 mampu menahan laju pertumbuhan KPR menjadi 15 persen (yoy) pada 2014. Data historis tersebut menjadi bukti pendukung atas teori yang menyatakan bahwa kebijakan makroprudensial akan efektif pada saat siklus ekonomi sedang naik.

Sebaliknya ketika siklus ekonomi sedang turun, tantangan kebijakan makroprudensial lebih besar. Mengingat kebijakan makroprudensial menekankan prinsip kehati-hatian, kebijakan ini dianggap lebih efektif untuk menjaga stabilitas daripada mendorong pertumbuhan ekonomi.

Meski demikian, pergerakan data KPR sampai dengan pertengahan 2018 menunjukkan korelasi yang positif dengan penerapan instrumen LTV. Ketika terjadi pelambatan ekonomi pada 2015-2016, salah satu respons kebijakan yang ditempuh BI adalah pelonggaran kebijakan makroprudensial. Pada akhir Agustus 2016, BI melonggarkan rasio LTV dalam rangka mendorong pertumbuhan kredit properti. Setelah implementasi pelonggaran kebijakan ini, KPR tumbuh 12,75 persen (yoy), lebih tinggi dari total kredit yang tumbuh 10,26 persen (yoy) pada Mei 2018.

Berdasarkan informasi di atas, dapat ditarik benang merah bahwa kebijakan makroprudensial melalui instrumen LTV ikut memengaruhi pergerakan sektor properti, baik saat siklus ekonomi naik maupun sebaliknya.

Pada saat sektor properti tumbuh secara berlebihan, ketika harga properti sudah tidak lagi mencerminkan harga fundamentalnya, dan perilaku spekulatif semakin meningkat, kebijakan makroprudensial yang ketat dapat meredam akumulasi risiko tersebut sebagaimana yang terjadi pada 2012-2013.

Sebaliknya pada saat ekonomi melambat, ketika pembiayaan terhadap sektor properti mengalami penurunan, kebijakan makroprudensial yang longgar dapat memberikan stimulus untuk mendorong pertumbuhan sektor properti melalui pembiayaan KPR.

Melanjutkan semangat itu, pelonggaran LTV yang baru diterbitkan BI dan akan berlaku 1 Agustus 2018 diharapkan dapat mendorong pertumbuhan sektor properti, khususnya bagi generasi milenial untuk memiliki rumah pertamanya karena tak lagi ada batasan LTV dari bank sentral, tapi diserahkan kepada manajemen risiko tiap-tiap bank.

Selanjutnya, pelonggaran LTV juga diharapkan dapat menarik investor mengingat tak ada lagi perbedaan kebijakan untuk rumah kedua dan seterusnya,
serta jumlah fasilitas kredit melalui mekanisme inden menjadi maksimal lima fasilitas tanpa melihat urutan.